Jak rozpocząć budowę domu z kredytem budowlano-hipotecznym?

Jak rozpocząć budowę domu z kredytem budowlano-hipotecznym?

Jak rozpocząć budowę domu z kredytem budowlano-hipotecznym?

Masz już kupioną działkę i planujesz niedługo zbudować swój wymarzony dom. Widzisz oczami wyobraźni swój podjazd, garaż, taras z wyjściem na ogród. W ogrodzie sadzisz rośliny, w przerwie popijając zimną lemoniadę, na trawie biegają Twoje dzieci lub zwierzaki. Z zachwytem omiatasz swoje włości i uśmiechasz się do siebie – piękna wizja.

Jednak zanim tak się stanie czeka Cię jeszcze budowa, do której musisz się przygotować. Czeka Cię wiele urzędowych, projektowych spraw, ekipa budowlana i – jeśli nie masz własnych środków – kredyt na jego budowę.

Jak otrzymać kredyt na budowę domu?

Zapraszam do lektury mojego poradnika „Kredyt hipoteczny na budowę domu”.

Jakie rodzaje domów są finansowane przez banki?

Banki finansują niemal wszystkie rodzaje domów i przeważnie szybko przystosowują się do aktualnych rozwiązań technologicznych.

1/ domy murowane

To najpopularniejsza metoda budowy ścian w domach jednorodzinnych. Ściany wykonuje się z wybranych materiałów konstrukcyjnych np. ceramiki, betonu komórkowego, lub silikatów, które łączy się ze sobą warstwą zaprawy. W zależności od indywidualnych wymagań i preferencji można zdecydować na ścianę jedno- dwu- lub trójwarstwową.  

2/ domy z bali

Domy z bali, niezależnie od technologii, opierają się na takich samych fundamentach jak murowane – na płycie fundamentowej lub ścianach fundamentowych wspartych na ławach. Ścianki działowe mają zazwyczaj konstrukcję szkieletową drewnianą. Stropy wykonuje się z bali lub lekkiej konstrukcji drewnianej. Od dołu wykańcza się je płytami gipsowo-kartonowymi, boazerią lub pozostawia się widoczne belki. Dachy wykonuje się tak, jak w budynkach murowanych. Jeśli inwestor chce, by konstrukcja dachu była widoczna, ocieplenie układa się na krokwiach. Różnice pomiędzy poszczególnymi technologiami dotyczą ścian zewnętrznych. Bale zazwyczaj wykonuje się z litego drewna, a ściany dodatkowo ociepla od wewnątrz. Są one także wykonywane z drewna klejonego oraz jako elementy prefabrykowane.

3/ domy szkieletowe

Jest to technologia szeroko stosowana w Skandynawii oraz w Kanadzie – stąd popularna u nas nazwa „technologia kanadyjska”.

Głównym elementem nośnym jest w tym przypadku szkielet skonstruowany z belek drewnianych o przekroju prostokątnym, wypełniony materiałem termoizolacyjnym (najczęściej jest to wełna mineralna). Taka konstrukcja pozwala na wznoszenie bardzo lekkich ścian o dużej izolacyjności cieplnej. Jednocześnie umożliwia ona zaawansowaną prefabrykację – wykonywanie dużych elementów budynku w wyspecjalizowanym zakładzie, a następnie ich montaż na placu budowy). Do zalet tej technologii można zaliczyć ekspresową budowę – dom może powstać nawet w ciągu trzech miesięcy, oraz czystość na placu budowy (jedynym „mokrym” etapem budowy jest konstrukcja betonowych fundamentów). Inwestorzy mogą zyskać również na powierzchni domu, ponieważ ściany wykonane w technologii szkieletowej są znacznie cieńsze niż konstrukcje murowe. 

4/ domy w technologiach nietypowych:

  • Domy modułowe – praktycznie w całości powstają w fabryce, na placu budowy trzeba jedynie przygotować odpowiednie fundamenty, na których moduły zostaną zmontowane w dom, dzięki czemu można w nich zacząć mieszkać niemal od razu. Niestety wybór projektów jest bardzo ograniczony i sprowadza się z reguły do kolekcji producenta.
  • Domy prefabrykowane – podobnie jak w domach modułowych większość elementów jest przygotowywanych w fabryce, a po dowiezieniu na plac budowy montowana w całość przez wyspecjalizowaną firmę. Ściany, schody, stropy (rzadko dachy) powstają na podstawie dostarczonego przez klienta projektu i odpowiedniej adaptacji do wybranej technologii. Inwestorowi pozostaje wykonanie dachu, instalacji, a następnie ocieplenie i wykończenie budynku.
  • Ściany wypełniane betonem – tej technologii jako ściany nośne montuje się płyty lub kształtki z keramzytobetonu, zrębkocementu, styropianu albo PVC, tworząc formę, którą następnie wypełnia się betonem. Materiał, z którego buduje się formę, bardzo często jest fabrycznie zespolony z ociepleniem (styropianem lub wełna mineralną) i w związku z tym gotowe ściany mają dobre parametry termiczne. Systemy korzystające z tej technologii oferują różne elementy (np. okna, drzwi), które montuje się „na zatrzask” w zalewanej betonem formie.
  • Domy z paneli – panele to produkowane seryjnie półprefabrykowane elementy, z których na budowie składa się niczym z klocków ściany i stropy, czasem nawet dachy (w takim przypadku dom wymaga jedynie wykończenia). Do montażu wystarczy kilkuosobowa ekipa bez specjalistycznego sprzętu. Elementy są stosunkowo lekkie i budowanie z nich jest proste, więc roboty zajmują przeciętnie kilka dni.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku domów szkieletowych lub budowanych w technologiach nietypowych mogą wystąpić pewne ograniczenia w warunkach kredytowych. W niektórych bankach budowa w tych technologiach musi odbywać się przy udziale generalnego wykonawcy, co może podwyższyć koszt budowy.

Ustalenie zdolności kredytowej?

Z kredytem budowlanym warto zaznajomić się kilka miesięcy przed rozpoczęciem budowy domu.

Oczywiście, przed samym rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny na budowę domu, należy zadać sobie pytanie, czy na pewno stać mnie na budowę akurat takiego domu? Warto skonsultować z ekspertem kredytowym swoją maksymalną zdolność kredytową. Zdolność kredytową każdy bank liczy według własnych zasad. Każdy ma własny kalkulator do wyznaczania maksymalnej kwoty kredytu. W jednym banku mogą policzyć zdolność kredytową na 700 000 PLN, a w innym kilkaset tysięcy złotych mniej lub więcej.

Ile będziesz musiał zaciągnąć kredytu?

Od Twojej zdolności kredytowej zależeć powinien wybór projektu określający powierzchnię użytkową domu, gdyż na jej podstawie banki określają minimalne koszty budowy domu.

Celem każdego banku jest zapewnienie Klientowi środków w wysokości gwarantującej mu zakończenie budowy, a tym samym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Część Klientów zakłada wybudowanie domu niższymi nakładami, co stoi w konflikcie z procedurami banku.

Musisz wiedzieć, że minimalny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej domu w poszczególnych bankach waha się  od 2 500 zł do prawie 3 500 zł. Środki własne plus kredyt muszą dać sumę, która dzielona przez powierzchnię użytkową domu wykaże wynik min. 2 500 zł – to wartość przyjmowana jedynie przez część banków. Bezpieczniejszą granicą jest przyjęcie kwoty 3 000 zł.

Czy musisz mieć wkład własny przy kredycie budowlanym?

Udzielenie kredytu budowlanego uzależnione jest od wniesienia przez Klienta wkładu własnego w wysokości od 10% – 30% całkowitych kosztów budowy, w zależności od banku.

Wkładem własnym są środki własne Kredytobiorcy, którymi pokrywa różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą kredytu. Powinien być on wniesiony przed uruchomieniem kredytu.

Co może stanowić wkład własny?

Wkładem własnym może być:

  • działki, na której ma być prowadzona budowa domu,
  • udokumentowane poniesione koszty budowy, wartość wykonanych robót budowlanych, wartość zgromadzonych materiałów budowlanych

Zakupione materiały bez wbudowania w większości banków nie są zaliczane jako wkład własny, mimo że przedstawisz faktury.

  • udokumentowane koszty przygotowania inwestycji: przyłącza wod-kan, energetyczne, ogrodzenie, itp.
  • wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Bank określi wartość udziału własnego na podstawie kosztorysu budowlanego oraz wyceny nieruchomości. Im wyższa będzie to wartość, tym lepiej dla Kredytobiorcy. Przy wyższym wkładzie własnym Klienta jest możliwość uzyskania lepszych warunków cenowych kredytu.

Musisz przedłożyć kosztorys budowlany i harmonogram inwestycji

Kosztorys budowlany to rozpiska wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy (stan zero, surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski, pod klucz). Każdy bank ma na to przewidziany własny druk.

Trzeba w nim podać szacowany koszt wykonania poszczególnych elementów i prac budowlanych (takich jak roboty ziemne, fundamenty, izolacje, ściany konstrukcyjne i działowe, stropy, schody, konstrukcja dachu oraz jego pokrycie, obróbki dachowe i rynny, okna oraz drzwi zewnętrzne, posadzki i podłogi, okładziny ścienne, tynki wewnętrzne, roboty malarskie, wszelkie instalacje, przyłącza, stolarka wewnętrzna, biały montaż, elewacja, ogrodzenie, utwardzenie terenu). Jeśli w dniu składania wniosku o kredyt część prac została już wykonana, w każdym punkcie kosztorysu podaje się też poniesione nakłady.

Harmonogram inwestycji to planowana data wykonania kolejnych etapów budowy wraz z planowanymi datami ich wykonania. Bank na tej podstawie ustali harmonogram wypłaty transz.

W przypadku budowy prowadzonej systemem gospodarczym inwestor musi sam go opracować. Może mu w tym pomóc kierownik budowy, którego inwestor i tak musi zatrudnić (w niektórych bankach wymaga się, żeby kosztorys podpisała osoba z uprawnieniami budowlanymi; może to być właśnie kierownik budowy).

Kwoty podane w kosztorysie zostaną sprawdzone przez bank, który chce mieć pewność, że Kredytobiorca będzie w stanie doprowadzić do formalno-prawnego zakończenia budowy.

Jak wypłacany jest kredyt budowlano-hipoteczny?

Kredyt budowlano-hipoteczny wypłacany jest w transzach, gdzie transza w terminologii bankowej oznacza po prostu pewną część zaciągniętego kredytu. Pierwsza transza wypłacana jest a conto, każda kolejna transza kredytu uruchamiana jest przez bank po zakończeniu prac budowlanych wymienionych w poprzedniej transzy, co oczywiście musi zostać potwierdzone wpisem w Dziennik Budowy oraz inspekcją bankową.

Dzięki takiemu rozwiązaniu bank czuwa nad prawidłowym przebiegiem inwestycji i odpowiednim zagospodarowaniem środków z kredytu.

Jak rozliczane są transze?

Banki nie wymagają, by do wypłaty kolejnej transzy przedłożyć faktury czy rachunki.

Standardowo rozliczenie otrzymanych pieniędzy odbywa się na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć inwestycji, dziennika budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego.

Jak płacisz raty gdy korzystasz z transz kredytu?

Co to jest karencja w spłacie kapitału?

W przypadku zaciągnięcia kredytu budowlanego w transzach, Kredytobiorca nie będzie spłacał pełnych rat swojego kredytu, aż do momentu wypłacenia przez bank ostatniej transzy.

Oznacza to, że dopóki bank nie uruchomi Kredytobiorcy wszystkich pieniędzy, jakie zostały mu przyznane na budowę, ten nie będzie opłacał pełnych rat, tzn. kapitału i odsetek. Takie zawieszenie opłat, a właściwie ich części, nazywane jest w bankowości karencją w spłacie kredytu.

Miesięczne opłaty, jakie Klient będzie musiał pokryć, obejmować będą jedynie część odsetkową raty (czyli to, co bank zarobi na udzieleniu kredytu), a nie część kapitałową (czyli wartość zwrotu części zaciągniętego długu). Po wypłaceniu ostatniej transzy, do części odsetkowej raty doliczona zostanie także cześć kapitałowa.

Ile trwa okres budowy zgodnie z procedurami banku?

Budować dom możemy bardzo długo. Standardowy okres kredytowania w bankach na zakończenie budowy to 24 miesiące. W tym okresie Kredytobiorca zobowiązany jest do spłaty wyłącznie rat odsetkowych, natomiast spłata rat kapitałowych rozpoczyna się w pierwszym miesiącu po zakończeniu wypłaty ostatniej transzy. Są Banki, gdzie możemy ten okres wydłużyć do 36 miesięcy.

Nie wywiązanie się z terminu zakończenia budowy może skutkować aneksem do umowy, kosztami dodatkowymi, ponowną analizą wniosku. Budowę musimy więc rozplanować dobrze w czasie – najlepiej do dwóch lat. 

Niezbędne dokumenty do kredytu budowlanego dotyczące budowy?

  1. pozwolenie na budowę (musi ono zawierać zapis, iż dana decyzja jest ostateczna) lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy
  2. wypis z rejestru gruntów
  3. wyrys z mapy ewidencyjnej
  4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  5. podstawa nabycia działki (akt notarialny, darowizna, spadek, licytacja itp.),
  6. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  7. dokumenty (zaświadczenia) o zapewnieniu dostaw i o warunkach przyłączeniowych dla nieruchomości dotyczących określonych mediów (np. gaz, woda, energia, odbiór ścieków) wydane przez właściwe jednostki organizacyjne
  8. dziennik budowy (w którym będą regularnie dokonywane wszystkie wpisy prac budowlanych)
  9. zatwierdzony projekt techniczny stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę
  10. operat szacunkowy (zlecony przez bank lub dostarczony przez Klienta)
  11. umowy z wykonawcami części robót, jeżeli są podpisane
  12. kosztorys budowlany na druku danego banku

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

shares